Jak odwlec w czasie licytację komorniczą i jak uchronić przed nią darowiznę?

Liche patenty na komornika

Wielu osobom wydaje się, że są one na tyle cwane, że w banalny sposób uda im się w "oszukać komornika". Często korzystają oni rad rodziny i znajomych, którzy słyszeli o czymś ciekawym od innych znajomych. W taki właśnie sposób stosują oni patenty, które komornikom są aż za bardzo dobrze znane. Co na pewno nie zaskoczy wierzycieli?

• Fikcyjna sprzedaż członkowi rodziny – brzmi kusząco, jednak należy wiedzieć, że nieruchomość zostaje chroniona tylko i wyłącznie wtedy, gdy została sprzedana przed powstaniem zadłużenia. Jest to pomysł stary jak świat, a ponadto zarówno dłużnik jaki nabywca mogą zostać pociągnięci do odpowiedzialności cywilnej i karnej. Sąd natomiast nie wykazuje litości dla takich “ustawek”,
• Sprzedaż nieruchomości osobie bez wysokich dochodów – czas sprzedaży w tym wypadku nie ma znaczenia. Wierzyciel ma prawo zawiadomić urząd skarbowy, który może nałożyć na nabywcę tak zwaną sankcyjną stawkę podatku w wysokości 75% i dodatkową dość wysoką grzywnę.

Jak widać powyżej żadna Grażyna i żaden Janusz nie są w stanie przechytrzyć komornika, jeśli nie posiadają znajomości prawa. Najprawdopodobniej takie liche patenty kończą się spotkaniem w sądzie i nieprzyjemnymi konsekwencjami, nie tylko w postaci grzywny.

Najlepszym wyjściem jest sprzedaż takiego mieszkania. Zobacz jak Sprzedać nieruchomość z komornikiem.

Najpopularniejsze sposoby "na komornika"

1. Wierzytelność zabezpieczona nieruchomością - hipoteka

O co chodzi? Otóż hipoteka jest najczęściej wykorzystywanym zabezpieczeniem wierzytelności pieniężnych. Mowa tutaj o zabezpieczeniu hipotecznym w postaci nieruchomości. Najprościej mówiąc, jeśli dług ma wartość wyższą od wartości nieruchomości to część pieniędzy wraca do dłużnika. Co wspólnego ma z całą sytuacją komornik? Gdy wierzyciel sprawdzając księgę wieczystą zobaczy ten wpis, na pewno stwierdzi, że całe jego działanie nie będzie miało najmniejszego sensu.

Zadłużone mieszkanie zakłóca Twoją ciągłość majątkową? Dowiedz się Jak sprzedać nieruchomośc z długiem.

2. Dożywocie

Sytuacja prosta i znana, nie trzeba mieć dużego doświadczenia prawnego, by wiedzieć, że taki manewr skutecznie zablokuje komornika. Dłużnik jeszcze przed zaciągnięciem zobowiązania musi przenieść nieruchomość na inną osobę, gwarantują sobie przy tym prawo do przebywania na jej terenie aż do śmierci. Nie musi być to cała nieruchomość, a tylko jej część. Oczywiście płacąc jej ustalone świadczenie pieniężne. Całość należy załatwić u notariusza i wpisać informację do księgi wieczystej. Dłużnik w ten sposób staje się "nie do ruszenia", ponieważ dla nowego nabywcy, który chciałby się go z terenu pozbyć jest najzwyczajniej nie opłacalne. Gdyby chciał pozbyć się lokatora "z dożywociem" musiałby zapłacić mu dożywotnią rentę. Może zdarzyć się, że uparty wierzyciel będzie próbował taką transakcję zakupu podważyć, jednak jego szanse nie są zbyt wielkie. Dłużnik po spłaceniu zadłużenia może z powrotem odzyskać swoją nieruchomość za pośrednictwem sądu.

3. Wieloletnia dzierżawa

Załóżmy, że dłużnik wynajął lokal podpisując umowę na kilka lat. Nowy nabywca, który przejął budynek wskutek wygranej licytacji oczywiście może próbować pozbyć się najemców, jednak nie jest to takie proste. Otóż nowy właściciel musiałby dać im wypowiedzenie, którego okres wynosi co najmniej rok. Najczęściej taka sytuacja nie jest atrakcyjna dla licytantów i kilka licytacji w ten sposób kończy się fiaskiem. Ważne jest dla dłużnika to, że między wyznaczonymi licytacjami musi minąć 6 miesięcy, a przecież wierzyciel musi ponieść kolejne koszty, które nie są zbyt niskie. Dzięki temu główny zainteresowany zyskuje ogromną ilość czasu na spłatę zadłużenia

Potrzebujesz pomocy przy wycenie mieszkania z problemami? Zobacz Jak wycenic mieszkanie.

4. Wnioski i wnioseczki

Ulubione rozwiązanie "typowych polaczków". Skarżyć każdego i o wszystko, na przykład:

• Składać wniosek o wyłączenie sędziego,
• Składać skargę na czynności komornika,
• Można również zgłosić zastrzeżenia co do operatu szacunkowego.

W ten sposób dłużnik zapewni sobie sporo czasu, bo przecież sąd musi każdy z wniosków dokładnie przeanalizować. O ile można opóźnić egzekucję? Nawet o kilka lat!

5. Współwłaściciel lub lokator

Jest to dobre rozwiązanie, ale tylko pod warunkiem, że dłużnik załatwi wszystkie formalności jeszcze przed powstaniem długu. Sprzedać czy darować? Otóż najbezpieczniej będzie sprzedać część swoich udziałów zaufanym osobom lub przekazać je w formie darowizny. Gdy dłużnik stanie się jest dłużnikiem i będzie "ścigał" go komornik, a jego nieruchomość zostanie wystawiona na licytację to okaże się, że jest on właścicielem jedynie 1/4 całej nieruchomości. Może zlicytować tą część jednak graniczy to z cudem. Czy ktoś będzie zainteresowany kupnem jednej czwartej części całego domu? Na pewno nie, ponieważ ludzie, którzy decydują się kupować na aukcjach komorniczych nie chcą blokować swoich kapitałów, ani tym bardziej sądzić się z trójką opornych współwłaścicieli.

6. Sprzedaż nieruchomości zagranicznej osobie

Jest to bardzo skuteczna, najczęściej stosowana metoda zwłaszcza przez przedsiębiorców. Wszystko zorganizowane jest w taki sposób, by to właśnie dłużnik miał możliwość kontrolowania swojej firmy, najzwyczajniej staje się posiadaczem jej udziałów.

Co zyska dłużnik podczas odciągania licytacji komorniczej?

Przede wszystkim czas. Jest to najważniejsze co może uzyskać dłużnik podczas "utrudnienia" licytacji komorniczej. Zyskuje on dzięki temu kilka tygodni, a w przypadku niektórych czynności nawet lat na spłatę swojego zobowiązania wobec wierzyciela. Oczywiście nie należy oszukiwać się, że komornik nie zna tych wszystkich sztuczek, które mają na celu zablokowanie lub przedłużenia jego czynności i odpuści.

Co jeszcze może zyskać dłużnik? Pieniądze, w momencie prowadzenia postępowania upadłościowego może on jeszcze przez 2 lata pobierać świadczenia za wynajem lokalu.

Kolejną rzeczą, którą może zyskać jest brzydko mówiąc śmierć wierzyciela. W tym przypadku to jego rodzina może poprowadzić windykacje, jednak rzadko się na to decyduje, a dług się przedawnia. Może zdarzyć się także, że zniecierpliwiony wierzyciel zdecyduje się na sprzedaż zadłużenia za ułamek wartości. Jeśli wierzycielem jest na przykład spółka to może ona najzwyczajniej zbankrutować, utracić dowody w sprawie lub stwierdzić, że ta windykacja w pewnym momencie już mu się nie opłaca.

Skupujemy mieszkania na terenie całej Polski! Sprawdź ofertę w Swoim mieście.

Czy i kiedy przepisanie majątku rodzinie uchroni dłużnika przed komornikiem?

Przepisanie majątku na członka rodziny jest najczęstszą metodą na uchronienie go przed komornikiem. Niestety takie działanie jest najzwyczajniej nieskuteczne. W takiej sytuacji wierzyciel ma inne możliwości prawne, ponieważ można na przykład zaskarżyć nie tylko dłużnika, ale również osoby trzecie, zakładając, że wiedziały one o działaniu przeciw wierzycielowi.

Skarga pauliańska

Jest to oskarżenie kierowane pozwu cywilnego przeciwko osobie trzeciej, która świadomie oszukała wierzyciela i uzyskała korzyść. Jeśli osoba ta przepisała majątek na osobę czwartą to skarga przechodzi na nią.

Trudna sytuacja w rodzinie nie pozwala ci sprzedać nieruchomości? Sprawdź Jak sprzedać mieszkania po rozwodzie.

W jakim celu wierzyciel składa skargę pauliańska?

Wierzyciel wierzy, że sąd uzna proceder darowizny jako dokonany wbrew niemu i unieważni ją. Nie oznacza to jednak, że jeśli sąd wyda wyrok na korzyść wierzyciela, ten ma prawo automatycznie przejąć majątek dłużnika, bo przechodzi on z powrotem do jego rąk. Aby tak się stało konieczne jest złożenie wniosku, o nadanie klauzuli wykonalności.

Podstawy do skargi pauliańskiej

• Dłużnik sprzedał swoją nieruchomość,
• Dłużnik świadomie działał na niekorzyść wierzyciela,
• Osoby trzecie lub kolejne uzyskały korzyść majątkową, krzywdząc przy tym wierzyciela,
• Dłużnik całkowicie świadomie szkodzi wierzycielowi,
• Osoby trzecie lub kolejna była świadoma tego, że działa na niekorzyść wierzyciela wspierając przy tym dłużnika.

Wszystkie wyżej wymienione podstawy do skargi muszą zostać spełnione jednocześnie. Należy wiedzieć, że tak naprawdę istnieje coś takiego jak domniemanie prawne. Czyli jeśli dłużnik przepisze nieruchomość na córkę lub matkę, osoby mu bliskie to domniemywa się, że dział on z pełną świadomością na niekorzyść wierzyciela.

Kiedy skarga pauliańska jest nieskuteczna?

Skargi pauliańskiej nie można złożyć po 5 latach od przekazania darowizny. Dodatkowo wierzyciel musi udowodnić w sądzie:

• Że przepisanie majątku na członka rodziny miała wpływ na niewypłacalność dłużnika,
• Że przepisanie majątku na członka rodziny miała wpływ na niewypłacalność dłużnika
• Że osoby trzecie lub kolejne wiedziały z jakim zamiarem dłużnik "darował" jest twój majątek.

Podsumowanie

Dłużnik nie ma możliwości całkowitego chronienia swojego majątku przed zajęciem komorniczym lub licytacją jego nieruchomości. Można z premedytacją działać na niekorzyść wierzyciela przedłużając wszystkie czynności nawet o kilka lat. Powinien również wziąć pod uwagę, że wszystkie czynności prowadzone przez niego w tym kierunku mogą zakończyć się w sądzie. W takiej sytuacji zarówno dłużnik, wierzyciel jak i osoby trzecie będą musiały walczyć o swoje racje, a całość może trwać naprawdę długo. Warto więc zastanowić, czy jest ku temu sens? Czy nie okaże się, że ta walka w pewnym momencie staje się dla obu stron najzwyczajniej nieopłacalna?

Sprawdź opinię tysięcy zadowolonych klientów.